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      TIC沙龍 | 任國才:旅游行業用好公募REITs的關鍵要點

      2021-09-06 10:12:48 新旅界 Jenny

      任何一個新生事物,只有讓它能夠發展起來,才會可持續。

      引言

      8月27日,由中國社會科學院旅游研究中心和新旅界聯合舉辦的中國旅游創新(TIC)沙龍第十五期在線舉行。本期沙龍圍繞“公募REITs如何助推旅游景區高質量發展”這一主題,邀請來自產業界、金融界、學術界和行政部門的資深人士,研判公募REITs對旅游行業的影響,探討旅游景區如何利用好這一新的融資手段實現高質量發展。

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      景域驢媽媽集團副總裁、中國主題公園研究院副院長任國才出席沙龍,并發表演講,以下為演講實錄:

      尊敬的各位專家、各位業界同仁,大家好。很榮幸應邀參加第十五期中國旅游創新(TIC)沙龍,與大家就“公募REITs如何助推旅游景區高質量發展”這一主題進行探討交流。針對這個主題,近期我向幾十位旅游目的地政府領導和5A級景區負責人進行了調研。從我調研的情況來看,業界對REITs非常關注過去,旅游從業者對金融知識是比較缺乏的,金融和旅游業打通的工作以前做得比較少。7月份發改委和證監會出臺REITs這個文件,給旅游行業人士吹了一個風,表明了國家在關注旅游基礎設施金融化問題,專業化的金融人才以此為契機讓更多關注和介入到旅游業。

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      我個人一直在從事旅游行業,至今已有20年時間,前10年主要是做策劃、規劃、設計工作,形象的說是“把資源變產品”,后10年主要做品牌營銷、運營管理等工作,簡單來說是把產品變成品牌,把品牌傳達給消費者,促成消費者的購買行為。我所在的景域驢媽媽集團在市場競爭中獲得快速發展,關鍵有兩點,一個是對市場需求變化做出快速反應,根據市場變化快速做出內部組織架構變化和推出產品的變化。第二個是大量應用了金融創新,驢媽媽旅游網就是用風險投資的模式,運用了大量企業之外的風險投資和社會資本,取得了比較快速的發展。

      回到今天的主題,我重點分享五個方面:

      1、中國旅游投融資現狀

      2、旅游基礎設施投資制約與不足

      3、疫情反復下旅游投資痛點與困惑

      4、如何用好旅游基礎設施REITs?

      5、幾點建議

      中國旅游投融資現狀

      我一年有200多天在各地出差以及考察項目,對整個中國旅游投融資現狀了解比較多。旅游經營性項目投資,旅游國企更偏向于資源依托型的綜合開發,大量是國企在做這個工作。國企的特點是公益性和經營性兼顧,如果按照房地產來講,有點像一級二級聯動,開發一個大型風景名勝區或旅游區,大量的基礎設施投資是一級開發,做經營性項目投資是二級開發。

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      我上周跟某國企老總談一個高等級景區的開發,他們的思路非常明確:我們不是以賺錢為目的,主要是以資產保值增值為目標。簡單來說,資金投下去以后,資產能夠進入報表,能夠保值增值就行了,至于多少年回收、一年產生多少利潤,不是主要考慮的目標。國企的投資更多代表政府意志,追求的是在基本保本情況下的外部效應。

      民企的特點,它的投資主要是旅游要素投資,主要投向景區、酒店、旅行社、民宿、旅游地產等經營性項目。按照房地產來說,有點像地產開發的二級開發,追求利潤比較高、回報率比較高、投入產出周期比較短的項目。

      外資方面,我們看到在改革開放40年以來,前面需要外資進來投資旅游,但這幾年外資純資本的投入越來越少,大量是輕資產的投入或者品牌輸出的模式。

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      這兩年,在旅游行業,絕大部分省份都成立了省級旅游投資平臺。在東部、中部的地市,70%以上都成立地級市文旅集團。到區縣一級,大概有50%以上成立了區縣級的文旅投資公司,這些國有文旅集團基本把每個區縣、地市、省份比較好的資源拿在國資手里。所以國有文旅集團大部分投資是資源依托型的,即依托于人文古跡、自然山水等不動產進行旅游綜合開發。

      旅游基礎設施投資是什么狀況呢?從我的調研和實際考察當中看到,一旦跨行政區域的基礎設施投資,基本都是各種央企主導;行政區域內的投資,大量是政府平臺公司通過貸款、舉債、財政撥款等方式投資;旅游景區、度假區范圍內的投資,都是開發公司自己籌資資金。

      旅游基礎設施投資制約與不足

      現在中國旅游基礎設施的投資,大量是政府意志導向,政府看到了旅游的外部性效應,旅游的富民效應,旅游對地方品牌的效應,以及對相關產業帶動的效應。投資過程中,一次性投資下去以后,后續二次投資明顯乏力,再投資的資金來源缺乏。加上旅游業資本轉化率低,尤其在基礎設施,經營項目本身的資本化也很低。旅游行業那么多企業,上市公司中旅游企業的比例是很低的,在這種情況下,旅游基礎設施投資二次投資遇到瓶頸。

      疫情反復下旅游投資痛點與困惑

      我們在調研當中看到,地方政府對恢復旅游很著急,但又都在重新評估旅游的價值。因為政府也在不斷選擇未來帶動當地發展的行業,在原來旅游市場迅速擴大,旅游消費紅利對地方經濟拉動比較明顯的情況下,地方政府無論旅游本身賺不賺錢,即使投資回報算不清楚,但能夠看到整體富民效應和吃、住、行相關的拉動效應,投資旅游是很多地方政府不約而同的選擇。

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      在今天的疫情下,旅游活動大幅度減少,這樣政府再進行旅游投資的信心就會降低。首先考慮的是,投入以后真正能夠產生的門票收入到底有多少;其次是在客流不足的情況下,其他二消收入怎么體現。

      而民營企業投入旅游的積極性幾乎降到了冰點,簡單來說,民營企業不敢再投了。

      在民企不敢投的情況下,政府猶豫著要不要投。但是沒有更好產業供選擇的情況下,投資旅游又是地方政府次優的選擇或者不得不的選擇。這種情況下需要把景區變成一個平臺,地方政府帶頭做一部分基礎設施投入,吸引和支持民營企業來進行旅游要素投入。

      如何用好旅游基礎設施REITs?

      REITs向旅游行業進行了部分開放,也進行了試點,是一個利好消息。但很重要一點,金融資本是逐利的,如果旅游基礎設施REITs發行成功,投資人一定是看重收益的穩定性和收益增值是否達到預期。旅游景區投入到基礎設施的那部分資金,靠什么來回報給投資人?可能更多是門票。但2018年發改委出過一個文件,要逐步降低重點國有景區的門票價格,5A級景區80%以上是國有景區,所以門票上漲和宏觀政策是背道而馳的。所以到底哪些收益能夠支持起REITs的回報預期?這意味著景區需要更多開發出盈利性的內容,來支撐起對投資人的投資回報。

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      現在旅游大量的基礎設施投資是投資在道路。上次某地縣長給我打了電話,說他們的景區投資了那么多基礎設施,大部分是公益性的,旅游開發中還產生環境建設的投入,這些在門票收入中很難體現,能否通過綠色GDP指標,把環境投資也作為基礎設施的一種,通過門票和綠色GDP來進行衡量和變現。

      這個問題其實是我們對旅游基礎設施的界定的問題。過去的旅游基礎設施大量是道路,未來能否把基礎設施的外延擴大,比如涵蓋景區交通車、纜車、索道等等多樣化的交通工具,這些交通工具的收益是最穩定的。如果把旅游基礎設施的外延擴大,讓投資者購買REITs的時候,能夠清晰的看到有哪些收益可以支撐回報。同時,也能把很多沒有確權的基礎設施明確產權和收益權,比如很多旅游公路都沒有進行資產評估和確權,未來對這些資產進行重新的評估和確權,打包成為資產包,納入經營主體當中,對整體資產進行信用評級,從而讓它的融資或者投資者購買REITs的時候有一個信用參照。

      國有固定資產和無形資產的量化流程和規則的制定比較繁瑣,沒有特定方法和方式,全過程風險系數較高,需要REITs專業服務體系的構建,引入專業團隊。

      用好旅游基礎設施REITs有幾個關鍵點。REITs對地方政府是拓寬了融資渠道,對機構投資人來說是增加了投資品種,但是它最基本的邏輯是要有合理的投資回報。

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      首先,是 “管得好”。要有專門做旅游基礎設施REITs的基金管理公司??傮w而言,金融公司對旅游行業的屬性了解是不足的,不太了解旅游行業的規律、特征和自身存在的痛點和機遇,這就需要既理解投資人需求也理解旅游行業的特殊需求的專業化的公司一起參與,篩選這樣的金融公司也是未來的重點工作。

      第二,是“募得到”。說服投資人購買REITs,很重要的前提是投資對象的信用評級。過去旅游項目建設更多是以國有擔保為主要的方式來做資金募集的,但如果要發行REITs,就要對自身的信用不斷進行積累和評級,讓專業金融機構介入,讓你發的REITs能夠更好讓投資人看到你未來的收益權,以及變成相關的文書來進行固定。

      第三,是“投得好”。就意味著對基礎設施的投資要更加專業化,此前很多基礎設施純粹是公益性投入,只要搞得到錢,投進去再說,至于有沒有收益,這不是當地政府關心的,最后廣而化之是它有綜合效應?,F在旅游基礎設施再投的時候,要每個投資都能夠測算得出來它當期的、近三年的收益、未來的收益,并且變成一個比較確切的收益預期。這就意味著旅游投資需要更加有精準性的導向,要有經濟效益導向的結果。

      建議

      這次REITs的范圍是國家5A級景區和世界自然文化遺產,截止2021年6月份5A級景區是306家。我也專門梳理了5A級的評級,從2006年的第一批66家,到2011年時有119家。2011年到現在是10年時間,這119家5A景區的基礎設施,也到了需要改造、升級的時候,需要進行再投入,它本身有這樣的訴求。另外,原來的5A級景區更多偏向硬件,經營性的業態和產品總體是比較薄弱的。我考察的200多個5A級景區當中,資源都非常好,但營收壓力也非常大,因為經營性業態很弱。所以,現在對于很多5A級景區來說有雙重挑戰,一方面是基礎設施的升級和維護,另一方面是用一些社會化資本、經營性資本、運營導向機構的介入,使經營性的業態和產品的開發更加精準,因為經營性業態和產品收益更明顯。

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      我們也在大量的參與老景區的改造,而且這個改造不僅是策劃層面的改造,而且是運營導向的的改造提升,把經營性的業態導入進去,產生更多的旅游體驗和旅游收益。

      第二個,世界自然遺產,到今年為止是56項世界自然文化遺產,它的本質屬性最核心要求是保護,然后是教育功能、科普功能。所以自然遺產地像西湖、大運河、良渚古城,固然有旅游的重要價值,但是本質上來說旅游經營和商業開發不是它的主要目的,對地方政府來說,都把它當成一種責任,一種公益型的,一種社會事業的組成部分。良渚古城的投入是遠遠大于它現在的門票收益和二消收益。所以世界自然遺產地發行REITs,要從它本身的收益當中取得很好的回報,這個是非常難的事情。

      所以我建議要更客觀結合旅游行業自身所處的情況,剛才說到的是306家5A級景區需要進行分類分級,不同年限當中對基礎設施的要求、需求都不一樣。另外,對世界自然遺產地來看,還是強化它的保護功能,所以REITs在世界自然遺產地的應用估計會小一些。

      另外,我個人建議應該把國家級旅游度假區的基礎設施納入這個范圍,因為旅游度假區數量已經不少了,國家級的有45家,很多旅游度假區所在地的政府財力偏弱,非常需要在基礎設施方面提高配套等級。而且國家級旅游度假區可以通過土地出讓、一二級聯動開發等創造收益,這對REITs的投資回報來說有更好的保障,增加投資人的信心。

      我覺得任何一個新生事物,只有讓它能夠發展起來,才會可持續。過去5A景區中公益性設施和商業化業態的邊界比較模糊的,通過REITs的方式和金融的手段,促使景區對原來的資產進行重新確權、評估,加快信用等級的評定,把原來的模糊的收益變成可預期、可量化的收益,這對旅游行業的健康非常有價值,也促使旅游投資走向專業化。

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